[行業新聞] 尊重賣方意愿!西安二手房指導價實質性取消!

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                            二手房,向來都是樓市的晴雨表,真實地反映了市場的現狀。稍微有一點風吹草動,都能影響房價的漲跌幅度。 

                            自6月份開始,西安取消二手房指導價的消息已經在朋友開始火起來,昨日,西安二手房“松綁”有了官方聲音! 

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                            尊重賣方意愿!

                            西安二手房指導價實質取消?

                            據澎湃新聞最新消息顯示:針對西安市二手房成交參考價格是否已取消的問題,7月4日,西安市住建局相關工作人員回應稱,為支持剛性和改善性住房需求,促進房地產業良性循環和健康發展,5月28日西安市發布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》,其中提到促進二手住房流通。

                            目前部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格,也可參照成交參考價掛牌。

                            上述工作人員表示,西安市此前已發布兩批次住宅小區二手住房成交參考價格,目前暫停發布參考價,后續會根據市場情況不斷優化。

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                            圖源:澎湃新聞

                            6月初,貝殼就已經官宣過:貝殼外網所有小區房源均展示業主真實報價,撤銷政府參考價顯示!

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                            圖源:朋友圈

                            早在貝殼官宣之前,就有網友控訴西安二手房不按指導價出售,也有行業從業人員表示,銀行貸款早已經不按指導價執行了,而是按照實際成交價。

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                            掛牌量近12萬套!

                            西安二手房現狀如何?

                            距離西安二手房指導價正式發布即將滿一年,這期間西安市住建局共發布了2批共計205個小區二手房指導價,這一年,西安二手房市場表現又如何呢?

                            從價格上來看,參照國家統計局發每月發布的70城房價數據,我們整理了西安近一年的二手房價格走勢圖,可以看出去年6月份,西安二手房的漲幅為0.9%,相對來說處于“高位”,自7月份開始,二手房漲幅收窄,10月份開始則出現下跌趨勢,僅今年1月出現短暫的持平,3月有0.1%的漲幅,其余均處于下跌趨勢。

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                            數據來源:國際統計局

                            我們注意到2個很重要的節點:去年7月份及10月份,這也是西安發布兩批二手房指導價的時間,西安出臺的這兩批二手房指導價,對市場的影響還是很大的。

                            從成交量上來看,下滑明顯:一批中介從業人員離開行業一點不假,為了爭搶房源、客源,甚至出現大打出手的情況,在二手房調控大背景之下,中介確實經歷了一段很艱難的日子。

                            根據創典全程年報數據顯示,2021全年西安二手房全年成交466.8萬㎡,同比下降10%,分月來看,市場“潛熱后冷”,7月份下行拐點出現,二手房成交量逐月下降,成交陷入“冰點”。

                            從掛牌量來看,直逼12萬套:據諸葛找房官網數據顯示,目前西安二手房掛牌量為118450套,庫存量已處于高位,有較大的庫存壓力,供過于求,西安二手房價格很難上漲!

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                            僅“執行”一年時間

                            西安取消二手房指導價意義?

                            2021年7月8日,西安二手房指導價政策正式出臺,緊挨著于7月9日、10月13日共計發布了205個小區的二手房指導價,之后,西安二手房市場降溫明顯。

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                            圖源:西安市住建局官網

                            那么,西安二手房指導價到底有何影響,取消又有哪些意義?

                            首先,對二手房市場自身影響,前面我們分析過,西安的二手房指導價出臺后,二手房價格、成交量有了明顯下滑,市場迅速降溫,隨后跌入“冰點”。

                            其次,對于買賣雙方的影響,受二手房指導價政策的影響,去年7月西安二手房市場確實降溫明顯。一方面,在政策影響之下市場上買賣雙方觀望情緒重現;另一方面,一些購房需求迫切的客戶也被政策所限,不得不停下腳步。 

                            其實,二手房政策最大的亮點并不是價格指導,而是引導商業銀行合理發放二手住房貸款。

                            這意味著二手成交價參考,影響甚至決定銀行的評估價,這個手段非常有力,反觀這205個小區,成交參考價都不高,很多小區甚至直接“骨折價”!

                            政策切實執行之后,并且銀行根據這個價格來評估,買房人可貸款的金額降低,這個就相當于變相限貸了,首付實質性提高,樓市的杠桿,徹底被掰彎。

                            這極大的殺傷了剛需剛改在二手房市場的購買力。特別是對于某些高單價小面積的剛需剛改房,目標客群幾乎損失大半。

                            再次,對于新房市場的影響:毫無疑問,西安的新房市場已經進入改善時代,面積大,總價高是很明顯的特點,除了部分資金實力雄厚的買房人,大部分改善客戶都是置換型買房人,以小換大的特征很明顯,二手房指導價的出臺,對于這批買房人“束縛”明顯,從而也會對新房市場的銷量造成一定影響。

                            最后,新房、二手房市場下滑,也會作用于西安的土拍市場,對土地財政帶來影響,多重因素影響之下,市場對政府是否會取消二手房指導價一直很關注,5.28樓市新政開始,西安已經對二手房市場有了明顯調控,放松限售,刺激二手房市場流動性,據悉,新政之后,西安二手房市場的咨詢量、成交量均有了明顯提升。



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